Mi legyen a devizahitelemmel? Átváltsam forintra, vagy hagyjam, ahogy van?

2010.május 12., szerda 4:50 Portfolio.hu/Bajusz Péter

A Pénzcentrum.hu egy konkrét példán keresztül azt vizsgálta a magyarországi hitelintézeteknél, hogy milyen lehetőségei vannak most egy devizahitelesnek, ha forint alapúra szeretné átváltani a lakáskölcsönét. Mekkora költségekre kell számítania, milyen buktatókkal találkozhat, belevághat-e egyáltalán, ha a fennálló tartozása a lakás értékéhez viszonyítva magasabb, mint amit a kormányrendelet előír.

A hitelkiváltásokat nem a válság idézte elő

A hitelkiváltás a válság előtt is létező jelenség volt, az egymás után érkező, kedvezőbbnél-kedvezőbb konstrukciók sorra csábították a bankokba a korábban - jellemzően forint alapon és kettessel kezdődő kétszámjegyű THM mellett - eladósodott ügyfeleket. Ma a hitelkiváltás a svájci frankban átlagosan 155-165 forintos árfolyamszint környékén, valamint a 250 forint alatti árfolyamon eladósodott euróhitelesek égető problémája.

A válság előtti hónapokban sokan nyertek azon, hogy az árfolyamok a hitelfelvételt követően tovább csökkentek, de az elmúlt másfél évben ezt már duplán megfizették. Ha hozzáadjuk a megnövekedett forrásköltségekre és a kockázatok emelkedésére visszavezetett kamatemeléseket, akkor az induló részletekhez képest legalább 30 %-kal emelkedtek a törlesztők (extrém esetben, pl.: türelmi idő lejárta esetén nem ritka a másfélszeres ugrás sem - lásd: Törlesztőt duplázott az Erste Bank - blog), ennek ellenére még mindig kevesebbet kell törleszteni, mint az ugyanakkor azonos feltételek mellett eladósodott forinthiteleseknek.

Az árfolyam- és kamatváltozás törlesztőrészletre gyakorolt hatásairól itt tájékozódhat részletesen: Így emelkedhet újra 27%-ot a devizahitelesek havi részlete.

A jelenleg érvényben lévő jogszabály rendelkezései szerint a jelzáloglevéllel finanszírozott jelzáloghiteleknél legfeljebb a tőketartozás 2,5%-át kérhetik el a pluszköltségeik fedezésére a szolgáltatók, egyéb jelzáloghiteleknél az előtörlesztési díj címén felszámított költség nem haladhatja meg a tőke 2%-át. Egyéb hiteleknél 0,5%, illetve 1% a díj a hátralévő futamidő függvényében.

A legfontosabb kérdés, hogy próbálkozhat-e egyáltalán a devizahitele kiváltásával az az adós, akinek a fennálló tartozása a fedezetként felajánlott ingatlan értékéhez viszonyítva magasabb, mint amit a márciustól hatályos kormányrendeletben rögzített hitel/fedezet arányok megengednek. Ennek tisztázását követően egy konkrét példán keresztül kérdeztük meg a bankokat a hitelkiváltási lehetőségekről.

Az alaphelyzet a következő: az adós ki szeretné váltatni a két évvel ezelőtt felvett CHF-alapú lakáshitelét, a fennálló tartozása 7 millió forint, a futamidőből 18 év van hátra, a fedezetként felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értéke 10 millió forint, a kérelmező jövedelme az adósminősítés szerint megfelelő.

A bankok válaszai:

Az FHB Banktól a következő választ kaptuk: feltételezve, hogy a 10 millió forintos hitelbiztosítéki értékhez körülbelül 12 millió forintos forgalmi érték tartozik, a hitelkiváltás mind forint, mind euró alapú hitellel megtörténhet, még úgy is, hogy a meglévő hitel kiváltásán felül az ügyfélnek további összegre is szüksége van.

Forint hitel esetén a forgalmi érték korlát figyelembe vételével 9 millió Ft, euró alapú hitel esetén a forgalmi érték korlát figyelembe vételével 7,2 millió Ft összegű kölcsön nyújtható, természetesen azzal, hogy az ügyfél megfelelő jövedelemmel rendelkezik és az ügylet megfelel a bank hitelbírálati feltételeinek is.

Hitelkiváltás esetén az előtörlesztés díját a fennálló hitelt nyújtó bank díjtételei alapján kell fizetni attól függően, hogy mikor kötötte az ügyfél és a bank a kölcsönszerződést. Amennyiben az ügyfél FHB által nyújtott hitellel váltja ki jelenleg fennálló hitelét most a tulajdoni lap 2 db Takarnet lekérdezés díját (2*3600 Ft) valamint a folyósítási jutalékot (1,5 %) nem kell megfizetnie. A példában szereplő 7 milliós hitelt feltételezve a megtakarítás összesen 112 200 forint.

Az ügyfélnek mindössze a fedezetül szolgáló ingatlan értékbecslésével kapcsolatos díjat kell megfizetnie, ami az FHB esetében 29 ezer forint ingatlanonként. FHB Referencia kölcsön vagy FHB Rugalmas kölcsön igénylése esetén egy ingatlan értékbecslési díját a kölcsön folyósításakor a bank az ügyfél részére visszafizet.

Az ingatlancélú, a korábbi hitel kiváltására alkalmazható 2 hitelkonstrukció (6 havi kamatperiódussal) FHB Optimum Referencia Kölcsön (HUF, kamat 7,99%, a 3. kamatperiódustól: 6 havi BUBOR +2,5%, THM 8,12%, induló havi részlet: 59 ezer forint), FHB Optimum piaci kamatozású hitel (EUR, kamat 6,04%, THM 7,50%, induló havi részlet 201,3 EUR). *A kamatok, a törlesztőrészlet és a THM értéke a mai napon érvényes kondíciókkal került kiszámításra és a lenti példában szereplő 7 millió Ft 20 éves futamidejű, jövedelem I. kategóriájú ingatlancélú hitelre vonatkozik. A feltételek módosulása esetén az értékek módosulhatnak.

Az MKB Bank képviselője kérdésünkre lemondta, hogy a 361/2009. kormányrendelet által 2010 márciusában bevezetett hitel/fedezet arányokat nem szükséges figyelembe venni fennálló hitelek más hitelnyújtónál felvett kölcsönnel történő kiváltása során, ha:

a) ezáltal a hiteltartozás összege nem növekszik, és
b) az új hitel
ba) euróhitel, euró alapú hitel vagy forinthitel, ha az eredeti hitel euró alapú hitel, euróhitel vagy más devizahitel,
bb) forinthitel, ha az eredeti hitel forinthitel.

Ha tehát a hitel/fedezet arány meghaladja a rendeletben rögzített mértéket, csak abban az esetben van lehetőség a hitelkiváltásra, ha a hiteltartozás összege nem nő, illetve ha a deviza alapon felvett hitel kiváltása EUR vagy HUF alapú hitellel, HUF alapon felvett hitel kiváltása HUF hitellel történik.

Az alaphelyzetben rögzített példára a bank képviselője elmondta, hogy jelenleg piaci kamatozású hitel esetén mind változó kamatozású, mind valamely referenciahozamhoz kötött forint hitel elérhető hitelkiváltásra (a banknál jelenleg kizárólag forint alapú hitel igényelhető hitelkiváltásra).

A kondíciós lista alapján a hitelkiváltás költségei a következők: igénylési díj 40 ezer forint, ügyintézési díj 3 ezer forint, a szerződéskötési díj pedig a szerződött összeg 1,5%-a (2010. november 30-ig befogadott és 2010. december 31-ig szerződött hitelkérelmek esetében ezeket nem számítja fel a bank, amennyiben az ügyfél a bankhoz utalja a jövedelmét). A végtörlesztés költsége egy meglévő hitel esetén 50 ezer forint, de amennyiben az előtörlesztett összeg nem éri el a zárlati költség mértékét, a díjat nem számítják fel.

A Budapest Bank válaszából kiderül, hogy mivel a törvény nem a hitelbiztosítéki, hanem az ingatlan forgalmi értékhez képest határozza meg a maximálisan felvehető hitelösszeg mértékét, így a leírt példa alapján felvehet az ügyfél annyit, amennyi a kiváltandó tartozására szükséges, akár plusz szabadon felhasználható hitelrésszel is, amennyiben (forint alapú igénylés esetén) e kettő összege nem haladja meg az ingatlan forgalmi értékének 75%-át.

A Budapest Bank Adósságrendező hitelkonstrukciója a lehetőség a hitel kiváltására, ahol az ingatlanfedezet maximum 75%-áig hitelezzük az ügyfelet. Az Adósságrendező hitel lényege, hogy az ügyfél összevonhassa meglévő hiteleit, és egyetlen hitellé alakíthassa át úgy, hogy közben akár a havi terhei is jelentősen csökkenhetnek. Mindemellett a hitelkiváltáson felül akár szabadon felhasználható hitelrészt is kérhet az ügyfél, amennyiben a fedezetül felajánlott ingatlan és az ügyfél jövedelme ezt lehetővé teszik.

Az Adósságrendező hitelt igényelheti az ügyfél standard, türelmi idős (a futamidő első 5 vagy 10 évében csak kamatfizetési kötelezettség) konstrukcióban, illetve Egyenlítő hitelkonstrukcióban is.

Ezen túl elérhető az Egyenlítő Hitel is, mely a magyar piacon elsőként kínált olyan jelzáloghitel konstrukció, amely a hitelhez kapcsolódó folyószámlán lévő összegek révén csökkenti a bank felé megfizetett kamat összegét: a rendszeres megtakarítást a kedvezményes hitel lehetőségével ötvöző Egyenlítő Hitel futamideje így jelentősen lerövidülhet.

Előre a forinttal: érdekes húzás a Budapest Banktól

Az Egyenlítő Hitel minimum összege 5 millió forint; a termék forint alapon igényelhető, így az ügyfelek elkerülhetik az árfolyam-kockázatot, és kiszámítható módon törleszthetik a havi részleteket.

Az Egyenlítő Hitellel minden, a konstrukcióhoz tartozó folyószámlán elhelyezett pénzösszeg után (a kinnlévő hitel legfeljebb 70%-áig) napi kamatkedvezményt számol el a bank, amely féléves periódusonként automatikusan - egy költség-, és díjmentesen végrehajtott részelőtörlesztés útján - csökkenti a hitelösszeget. Bármekkora összeg kerüljön a folyószámlára, az már egy nap után csökkenti a jelzáloghitellel kapcsolatban felmerülő kamat összegét. Az elszámolási periódus végén a kedvezmény jóváírása után a hitelt a bank változatlan törlesztőrészlet mellett újraütemezi, aminek következtében csökken a futamidő, így az ügyfél hamarabb visszafizetheti jelzáloghitelét, mintha ugyanazt az összeget azonos feltételek mellett normál jelzálogkölcsönként vette volna fel. További előnye a terméknek, hogy az ügyfélnek nem kell lekötnie megtakarításait: a folyószámlán elhelyezett összeg bármikor hozzáférhető, és szabadon felhasználható.

Amennyiben a hitel nem fér bele a törvényben meghatározott limitekbe, úgy a pótfedezet segíthet, illetve az, ha a különbözeti összeget önerőből rendezi az ügyfél. Az előtörlesztési díjon felül esetleges további költségként felmerülhet az igazolások kiadásának díja.
Az új hitel kapcsán felmerülhet hitelfolyósítási díj, valamint értékbecslési, és közjegyzői okiratba foglalási díj. Ez utóbbi nem banki költség, így annak mértékéről nem tudunk nyilatkozni, általában a hitelösszeg 0,5-1%-a. Az értékbecslési díjat jelenleg akció keretében május 31-ig elengedjük, a hitelfolyósítási díj az ügylet kockázati besorolásától függ, mértéke a felvett hitelösszeg 0-1%-ig terjedhet.
Az OTP Banknál forinthitelek esetén referenciakamatozású hitelek közül választhat az ügyfél. Ezen hiteleknél a futamidő első 12 hónapjában a kamat mértéke fix, ezt követően havonta változó, mely a mindenkor érvényes 3 havi BUBOR plusz kamatfelár mértékhez igazodik. Forinthitelek esetén is lehetősége van az ügyfélnek Lakástakarékkal kombinálni a hitelt az alacsonyabb törlesztőrészlet érdekében, továbbá a szerződött hitelösszegtől függően kamatkedvezményben is részesül. Amennyiben az ügyfél vállalja, hogy jövedelmét a bankhoz utalja és két csoportos beszedési megbízással rendelkezik, ezen felül további kamatkedvezmény illeti meg az igénylési feltételek fennállásáig. Például egy forint alapú Lakáshitel Termékcsomag induló részlete (5 millió forint 20 évre) 41.050 Ft.

Amennyiben az ügyfél a fennálló tőketartozást kívánja kiváltani (nincs ráfolyósítás, vagyis a jelenlegi példánál 7 millió forintnyi CHF-et vált ki 7 millió forintnyi EUR-ral), úgy ezen hitelügyletnél nem kell figyelembe venni a 60%-os előírást, kizárólag a bank belső szabályzataiban rögzített feltételeknek kell megfelelnie az ügyfélnek és az ingatlanfedezetnek.

Idegen banki hitelkiváltás esetén az OTP Bank az új hitel felvételével kapcsolatos induló költségek mindegyikét visszatéríti (pl. értékbecslési díj); elengedi (pl. hitelkeret beállítási jutalék), illetve megfizeti az ügyfél helyett (pl. közjegyzői díj). Saját banki hitelkiváltás esetén az új hitellel kapcsolatos induló költségeket és a kiváltandó saját banki hitel lezárásával kapcsolatos végtörlesztési díjat sem kell megfizetni az ügyfélnek.

Gyenes Gergely az AXA Bank jelzáloghitel termékmenedzsere a Pénzcentrum.hu kérdésére elmondta, hogy az ügyfél a forint alapú HAZAI hitelre szeretné kiváltani a korábbi svájci frank alapú hitelét, azt a példában szereplő paraméterek alapján minden probléma nélkül megteheti. Jelenleg 8,25%-os első éves fix kamatot, azt követően pedig a 12 havi BUBOR-hoz kötött kamatot tudnak ajánlani az ügyfélnek. Az induló törlesztőrészlet 64.342 Ft, a THM pedig 8,77%.

A módosított kormányrendelet értelmében, ha az ügyfél tartozása nem növekszik, és a kiváltott pénzintézet visszautalja a kiváltó pénzintézet számára az esetleges többletet, amelyet az díjmentesen előtörleszt, azaz az ügyfél semmilyen formában nem jut a hitelkiváltás során szabadon elkölthető pénzhez, akkor hitelkiváltás esetén nem kell betartani a kormányrendelet által rögzített fedezeti limiteket. Köszönhetően annak, hogy az AXA idén már kétszer is csökkentette EUR alapú hiteleinek kamatát, így jelenleg a bankunkat választó ügyfelek 7,20%-os hiteldíjjal tudják kiváltani régi CHF alapú kölcsönüket. A példában szereplő 7 millió Ft összegű kölcsönre jelenleg 61.310 Ft a törlesztőrészlet 18 évre, a THM pedig 8,08%.

Hitelkiváltás esetén az új ügyfélnek mindössze a 32 ezer forint értékbecslési díjat kell megfizetnie a banki költségek közül, mert a folyósítási jutalék összegét a bank minden esetben meghitelezi az ügyfeleknek. A nem a bank számára fizetendő költségek a hitelkiváltás kapcsán pedig a kölcsönszerződés közjegyzői okiratba foglalása, valamint a földhivatali bejegyzések díja.

Az Allianz Bank képviseletében Dinsdale Julianna, Üzleti Terület Ügyvezető Igazgató elmondta, hogy devizahitel kiváltása esetén a hiteltartozás összege - a hitelnyújtók közötti árfolyam különbség miatt - akár növekedhet is, ha az új hitel nyújtója az eredeti hitelnyújtó által hiteljóváírásra fel nem használt, és általa visszautalt összeget díjmentesen az új hitel előtörlesztésére fordítja. A megadott paraméterek alapján forint és euró alapon sem lenne gond a hitel kiváltása.

Az Allianz Bank által az előtörlesztésért felszámított előtörlesztési költségátalány mértéke az előtörlesztett összeg 1%-a, Allianz Kamatkövető jelzálogkölcsönök esetén, ha az előtörlesztés a kamatperiódus fordulónapján történik az előtörlesztett összeg 2%-a, ha az előtörlesztés a kamatperiódus fordulónapjától eltérő napon történik: az előtörlesztett összeg 2,5%-a.

A hitel felvételével kapcsolatos egyszeri költségként az Allianz Bank felé csak a folyósítási jutalék összegét kell megfizetnie az ügyfélnek. A folyósítási jutalék mértéke jelenleg: 1,50%, de min. 140 EUR, vagy a min. 30 ezer forint a választott devizanemtől függően, illetve 1,50%, de min. 250 EUR Allianz Kamatkövető jelzálogkölcsönök esetén. Allianz Kamatkövető jelzálogkölcsönök esetén a Banknak fizetett díj még a hitelképesség vizsgálati díj, melynek mértéke 1 ingatlan fedezet esetén 33 ezer forint. Allianz Kamatkövető jelzálogkölcsönök esetén értékbecslési díj nem kerül felszámításra. Egyéb jelzáloghiteleknél az értékbecslési díjat a helyszíni szemle során az értékbecslőnek kell megfizetnie, mértéke lakás esetén 27 ezer forint, családi ház esetén: 35 ezer forint ingatlanonként.

Az Allianz Bank 2010. április 8-tól 2010. május 31-ig befogadott Allianz lakossági jelzálogkölcsön igénylések esetén a kölcsön folyósítását követően kölcsönügyletenként egy ingatlan értékbecslési díjával, (nem Allianz Kamatkövető jelzálogkölcsönök esetén), illetve egy ingatlan fedezet esetén fizetendő hitelképesség vizsgálati díjjal, (Allianz Kamatkövető jelzálogkölcsönök esetén) megegyező összegű folyósítási jutalék-kedvezményt utólagosan jóváír az ügyfél bankszámláján. A jelzálogkölcsönök felvétele során számolni kell még a közjegyző által felszámított díjjal is, melynek összegét a közjegyzői díjszabásra vonatkozó jogszabály alapján - az ügyértéktől (kölcsönösszege) és egyéb feltételektől függően - az eljáró közjegyző határozza meg. Szintén a kölcsönfelvevő viseli a Földhivatali eljárás költségei közül a hiteles tulajdoni lap másolat díját (6 250 forint / tulajdoni lap), és a jelzálogjog bejegyzés díját (12 600 forint).

A hitelkiváltás az alábbi költségekkel jár:
- a kiváltandó hitelt nyújtó bank által végtörlesztésért felszámolt díj,
- nem a Banknak fizetett díjak: értékbecslési díj, közjegyzői díj, földhivatali eljárás költségei,
- Banknak fizetett díj: folyósítási jutalék.
A márciustól életbe lépett Kormányrendelet minden bank számára betartandó. Bankunk kizárólag forint- illetve euró alapon tudja kiváltani a korábban felvett hiteleket - mondták a Sopron Bank képviseletében. HUF hitel esetén a törvényi szabályozást tovább szigorítottuk, ezért az ingatlan fedezet mellett nyújtott hiteleknél az említett jogszabályban megengedett 75 % terhelhetőség helyett, nálunk a forgalmi érték 70 %-ig tudunk hitelt nyújtani az ügyfeleknek, míg EUR hitel esetén 60%-ig.

A példa helytálló, tehát amennyiben a kiváltandó hitel összege nagyobb az árfolyam emelkedése miatt, mint amennyi új hitel adható a fenti szabályok betartásával, akkor előtörlesztés, kiegészítő ingatlan fedezet bevonásával kiváltható szabadfelhasználású hitellel legfeljebb 20 év futamidőre. E hitel típusai: jövedelem alapú, induló költség nélküli konstrukcióink mind HUF-ban ill. EUR-ban.

Költségei új hitel igénylés szerint:

1. jövedelem alapú hitelnél:

- Értékbecslés: 30.000,- Ft/ ingatlan
- Közjegyzői okirat: (díjszabási rendelet alapján közjegyzőnél kerül meghatározásra)
- Folyósítási díj: egyszeri 2 %
- Földhivatali költségek: jelzálogjog bejegyzés, régi jelzálog törlése
- Tulajdoni lap díja: lekérdezés módjától függően + esetleges végtörlesztési díj.

2. induló költség nélküli konstrukció esetén nem kerül felszámításra az ügyfélnek, ill. díjmentes banki költségek:

- értékbecslés,
- közjegyzői okirat,
- folyósítási díj.

Felmerülő költség a régi hitelnél: földhivatali jelzálogtörlés, ill. a Banknál esetleges végtörlesztési, ill. egyéb díj. Felszámításra kerül: földhivatali költség az új hitellel kapcsolatban (jelzálogbejegyzés). E konstrukciók kizárólag megfelelő jövedelem és egyéb feltétel rendben léte esetén ( pl. nemleges KHR, régi nevén BAR ) igényelhető bankunknál. A Sopron Banknál lévő hitelkiváltás is így bonyolódik, a régi hitelszerződésbe foglalt végtörlesztési díj fizetése mellett.

Kérdéseinkre válaszolt a UCB Ingatlanhitel képviselője is, aki elmondta, hogy amennyiben a CHF alapú kölcsönét forintkölcsönre váltja és nem igényel mellé plusz összeget, lehetőség van a kormányrendelet által meghatározott finanszírozási arányokra vonatkozó korlátok figyelmen kívül hagyására. Azt fontos tudnia azonban az ügyfélnek, hogy a forintkölcsönének valószínűleg magasabb lesz a törlesztő részlete és ezek ugyanúgy változó kamatozású kölcsönök, azaz hosszútávon nem kiszámítható a törlesztésük, rövidtávon nyújtanak biztonságot. Árfolyamkockázatuk nincs, de kamatkockázatuk van. Az UCB Ingatlanhitel Zrt. jelenleg még nem nyújt forintalapú kölcsönöket.

Amennyiben ugyanezt a CHF alapú kölcsönt euróra váltja az ügyfél és nem igényel mellé plusz összeget, szintén lehetőség van a kormányrendelet által meghatározott finanszírozási arányokra vonatkozó korlátok figyelmen kívül hagyására. Az UCB Ingatlanhitel Zrt-nél az euró alapú kölcsönöket forintban fixált törlesztési lehetőséggel nyújtjuk 3 és 5 éves kamatperiódusra, ezáltal hosszútávon kiszámítható a törlesztés, nem kell aggódni a havi árfolyamváltozások okozta törlesztőrészlet emelkedések miatt.

Az UCB Ingatlanhitel Zrt-nél az új kölcsön igényléséhez kapcsolódó költségek az alábbiak:

- értékbecslési díj: 31.250,- Ft ingatlanonként,
- hitelfolyósítási díj: ez akció keretében jelenleg 50.000 Ft,
- közjegyzői díj: ez a közjegyzőnek fizetendő, általuk meghatározott díj,
- földhivatali eljárási díj: 12.600 Ft/ingatlanonként,
- tulajdoni lap díja: Takarnet lekérdezés esetén 3.500 Ft,
- hitelkiváltáshoz kapcsolódó törléssel kapcsolatos földhivatali eljárási díj: 6.600 Ft,
- kiváltás technikai díja, ha nem zárolt számlára, hanem ügyfél saját számlájára utalunk: 50.000 Ft,
- kiváltandó kölcsön előtörlesztési díja: ez bankonként eltérő lehet. Amennyiben UCB-s kölcsönét váltja ki valaki, ennek a díjnak a mértéke az előtörleszteni kívánt összeg 2%-a
- a bankok a hitelkiváltáshoz kapcsolódóan általában díjat számítanak fel az igazolás kiadásáért is, ennek szintén bankonként eltérő lehet a díja. Ha UCB-s kölcsönét szeretné valaki kiváltani, ennek az igazolásnak a díja: 2.500 Ft.

Itt mindenképpen kérjék szakember segítségét!